밴쿠버에서 첫 주택 구매 하기 3 - 은행, 모기지(대출) 알아보고 사전 승인 받기, mortage pre approval

다운페이먼트와 대략적인 계산으로 대출금을 갚을 수 있는 인컴이 준비가 됬다면 mortage approval (대출 사전 승인)을 받아야 더 정확한 예산이 세워진다.

이게 있어야지 리얼터를 만나고 같이 집을 볼 수가 있다. 대출과 집보는것을 동시에 진행 할수도 있겠지만.. 안전하게 pre approval을 받는게 좋다.

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대출 받을 은행 찾기

두가지 방법이 있다

 

1. 직접 은행에 가서 파이낸스 어드바이져에게 대출 진행하기

 

일단 온라인에서 은행들 웹싸이트를 들어가서 프로모션들이 있는지 확인하고 각각 은행의 이자률이 어떤지 체크한다.

그 중 본인에게 맞는 은행으로 연락을 해서 대출 심사를 거치면 된다. 보통 온라인으로 미팅을 예약을 잡을 수 있다. 

온라인에서 미리 어드바이져 프로필을 보고 지정해서 예약을 할 수 있으니 한번 훝어보는것을 추천한다. 

그리고 RBC같은 경우 언어를 선택 할 수 있어서 한국어로 설정하면 한국분들이 나온다 

CIBC와 TD는 언어선택에서 한국어가 없다는것이 새삼 놀랍다. 온라인 언어선택에서 한국어가 없다고 해서 한국분들이 없는건 아니니 

밴쿠버 한인분들이 모여 계시는 카페에서 정보를 얻고 직접 연락을 해도 된다. 

 

** 온라인으로 이자 비교로 낮은 이율을 선택하는것도 중요하지만 어떤 모기지 스페셜리스트를 만나는지도 중요하다. 그 사람의 재량에 따라 이자률을 더 낮게 받을 수 있다. 

 

밴쿠버 5대 은행들 : TD bank, CIBC, RBC, BMO, Scotia

밴쿠버에서 한국 은행들: 신한은행 ,하나은행 

 

밑에 리스트한 은행들은 그냥 예시용으로 찾은것 

https://www.rbcroyalbank.com/mortgages/specialist-locator/index.html

RBC Royal Bank Mortgage Specialist Locator

https://advisor.cibc.com/mortgage

Find a Mobile Mortgage Advisor Near You | CIBC

https://mms.tdcanadatrust.com/locator_mms/

| TD

2. 모기지 브로커를 통해서 대출 받기

모기지 브로커는 인맥으로 찾거나, 위에 말했든이 밴쿠버 한인분들이 모여계신 카페에서 찾을 수 있다. 

모기지 브로커는 클라이언트의 조건에 맞게 대출 가능한 은행과 연결 시켜준다. 

1번 방법과 다른것은 1번은 직접 알아보고 찾아가야한다면 2번은 모기지 브로커가 그 역활을 대신 해준다. 

개인적으로 나는 직접 알아보고 찾아가고 발품을 팔았다. 모기지 브로커를 통해서 대출을 받은적은 없지만

첫 집을 구매 할때 아무것도 모르고 그냥 주거래 은행으로 바로 가서 대출 심사를 받고 나서 괜히 더 나은 이자 쇼핑을 했어야했나 싶은 마음에 아는 리얼터분께 모기지 브로커 연락처를 받아서 문의 한적은 있다. 내가 대출 심사 받은 은행과 이자률을 말하고 더 괜찮을곳이 있는지 물어봤는데 그때 당시 잘 받은거라고 해주셨다. 나의 첫 거래 은행은 TD bank 였다.

 

 

은행 선택이 끝나면 이제 은행에 제출 해야하는 서류들이 있다.

 

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모기지 대출 심사 필요 서류

1. pay stub > 한 달치면 됬었던것 같다

2. 2년치 NOA, notice of assessment , 세금 보고 후 cra가 주는것

 

처음 TD뱅크와 미팅을 할때 요 두 문서를 가져 오라고 했었다.

그리고 추후 필요한 서류들을 요구하면 그때 그때 보내줬다.

 

추후 제출 한 서류들은

다른 은행 계좌나 TSFA, RRSP 계좌 statement였다. 

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모기지 대출 Appointment

예약에 가면 현재 가지고 있는 자산, 집을 살 예산 그리고 나의 경제력을 본 후 대충 얼마정도까지 받을 수 있을것 같다고 말해준다.

첫번째 포스트때 정한 집 구매 예산을 60만불로 한다면 이 경우 80%인 48만불이 은행이 대출 해줄수 있는 최고 한도다.

최고의 한도지만 개인의 능력에 따라 그 한도를 다 못 받을 수도 있다. 

 

밴쿠버에서 사람들이 이야기 하기론 연봉에 6배 정도까지 대출 해준다라고 한다. 때 마다 경제 상황에 따라서 변동이 있는데 

코로나 이후 이자률이 많이 올라간 후로는 4.5에서 5배 정도쯤이 됬던것 같다. 그렇게 따지면 48만불의 대출을 받기 위해서는 거의 10만불의 연봉을 받고 있어야한다. 하지만 가지고 있는 자산이나 인컴이 따로 또 있다면 이것도 다 포함되어서 심사를 넣을 수 있다. 심사에 넣은 조건에 따라서 이자률이 바뀔 수 있다. 예를 들어 상한기간 amoritization이 25년일 때와 30년일때 이자률이 자를 수 있고 고정이냐 변동이냐에 따라 다르기도 하고 개인의 상황에 따라 유리하게 작동되어 이자를 낮출 수도 있다. 

첫 appointment에서 이자 상환기간, 변동, 고정, 몇년, 어떤 주기로 상환을 할지 다 정한다.

(글이 길어져서 이건 다음 포스트에서 다룰예정)

 

이렇게 심사가 들어가면 빠르면 2주? 정도 걸려서 승인이 난다. 

이때 승인이 났다고 해서 100% mortage approve가 난것은 아니다. 말 그대로 PRE approval 그냥 사전 승인이다. 

승인이 나면 3~6개월 정도 유효하기 때문에 그 사이에 집을 봐야한다. 사전승인을 받은 이자를 승인 기간 동안 가지고 있어서 좋다.

만일 집을 살 시기에 이자가 떨어지면 다시 요청해서 더 낮은 이자로 마지막 최종 승인을 받 을 수 있다. 만일 이자가 올랐다고 한다면 

사전 승인때 받은 이자를 킵 할 수 있다. 

 

이 시기가 이자를 낮출 수 있는 중요한 시기다. 사전 승인 받았다고해서 끝이 아니라 계속 발품을 팔아서 다른 은행은 어떤 혜택들을 주고 있는지 주변 이자 시세를 계속 트래킹 해주는것이 좋다. 그리고 더 낮은 이자를 발견하면 스페셜 리스트한테 가서 이자를 매칭 해달라고 요구 할 수 있다. 그리고 프로모션 같은것도 본인은 자격이나 해당사항이 안되지만 스페셜리스트의 재량으로 혜택을 받을 수도 있기 때문에 물어보는것도 나쁘지 않다. 개인적으로 나는 소심한 성격에 이런걸 잘 못하지만 생각해보면 작은돈도 아니고 큰돈을 오랫동안 책임을 져야하는데 나의 소심함으로 기회를 져버리고 싶지 않아서 두번째 집 구매를 할때는 여기저기 써칭도 많이하고 질문도 했다. 나는 페이스북 페이지와 네이버카페에 거의 매일 들어가서 부동산 정보와 이자 정보를 계속 수집했었다. ㅎㅎㅎ 

 

그리고 부지런하고 열정적인 스페셜리스트를 만나는것이 정말 최고다. 

귀찮으면 처음 심사 넣고 끝이고 부지런하시면 금리 변동이 있을때마다 적용해서 낮은 이자 요청을 넣어주시는 분이 있다.

두번째 집을 살땐 정말 좋은분을 만나서 모기지 대출 진행 내내 너무 든든했다.