밴쿠버에서 첫 주택 구매 하기4 - 모기지 대출 고정 금리?변동 금리? 상환기간? 알아야 할 정보!

고정 Fixed  VS 변동 Variable 

집 모기지 대출을 받을때 하는 고민이 변동으로 할지 고정으로 할지 고민하게 된다. 

변동 금리가 장기간으로 봤을때 고정 금리 보다 더 좋은 선택이긴하다.

그리고 보통 고정 금리가 변동 금리 보다 높다. 

 

하지만 

 

내가 첫 집을 살때는 코로나 기간이라서 대출 이자가 1%대로 떨어진 상태였다.

내가 대출을 받을때 TD은 은행에서 제시한 고정 금리는 1.72% 였고 변동은 아마 1.59% 이정도 였던것 같다. (21년도 연초)

나는 고정 금리를 4년짜리를 선택했는데 그 이유는 간단하게 근 몇년간의 캐나다 금리 차트를 확인을 하니 누가봐도 그때 금리 이자가 제일 낮은 포인트였고 여기서 올라가면 올라가지 더 내려갈것 같지 않아서 4년 고정을 했다. 사실 코로나가 아니었다면 변동 금리를 선택했을것 같은데 시장과 경제 상황이 불안정했었기에 나는 안정적인 고정 금리를 선택했다. 근데 당시 변동 금리를 선택 하신 분들도 꽤 있었다. 

 

두번째 집을 살때도 고정 금리를 선택 했는데 (23년도 봄)그 이유는 곧 내려간다는 말도 많았지만 그때 당시 내가 받은 이자 이율이 4.99% 였는데 캐나다 금리 차트 평균을 따지면 그렇게 크게 벗어나진 않은것 같아서 3년 고정으로 하고 나서 1~2% 정도 떨어져도 다음번엔 변동으로 하면 되겠다 생각하여 고정으로 선택했다. 무엇 보다도 5% 이상의 이자를 감당 할 자신도 없었고 그 이상 얼마만큼 오를지도 예측이 불가능하기에 또 다시 한번 안정적인 고정 금리를 선택했다. 사실 위에서 언급했다싶이 장기간을 보았을땐 변동 금리가 더 좋은 선택이지만 이렇게 불안정한 시기는 큰 돈인만큰 안정적으로 가는것이 맞는것 같아서 선택을 했는데 아니나 다를까 지금 TD prime rate이 7.35%이고 대부분 이자가 6%대이다. 

 

image from RCI

 

모기지 대출 이율 히스토리 링크는 밑에 :)

 

https://wowa.ca/canada-mortgage-rates-history

Canada Mortgage Rates History (1975 to 2023)

 

 

고정과 변동을 정했으면 대출 기간을 정할 수 있다. 

보통 3년과 5년인데 프로모션 마다 은행바다 2년짜리 혹은 4년짜리가 있을 수 있으니 본 은행에 확인해보면 좋다. 

그리고 몇년인지에 따라 이자률도 조금씩 다르니 이것도 잘 비교해야한다. 

Amortization 상환 기간 

대출 이율이 정해졌으면 몇십년동안 상환 할지 정하는데 보통 25년 혹 30년이다. 상환 기간이 길어지면 길어질 수록 매달 내는 대출금이 적다. 대신 더 오랫동안 이자를 내게 된다. 

 

Payment 납부 주기

아마 많은 분들이 아시겠지만 bi-weekly 2주 주기로 대출금을 납부 하시는것이 이자를 좀 아낄 수 있다. 일년에 매월 낸다면 12번을 내지만 일년에 2주 주기로 낸다면 13개월 어치를 내게되기 때문에 대출금을 좀 더 빨리 갚을 수 있다.

 

Lump Sum 일시불로 대출금을 갚을 수 있는 금액

매년 일시불로 어느정도 금액을 갚을 수 있다. 보통 10%에서 15% 정도인데 높을수록 좋긴하다. 갚지 않아도 높으면 언제든지 목돈이 더 생기면 갚으면 되니까 플러스! 근데 첫번째 TD뱅크 모기지 진행할때 15% 였는데 혹시 더 높일 수도 있는지 물어봤는데 바로 거절. ㅋㅋ

lump sum 퍼센트도 심사요소 중 하나인것 같기도.. 낮을 수록 이자를 더 잘 주는 ? 왜냐면 은행 돈을 천천히 갚을수록 은행은 더 좋으니까 ㅎㅎ (이건 내 개인 추측!) Lump sum에서 알아둘것이 lump sum을 갚는다고 해서 바로 정산이 되어서 매월 내는 대출금에 반영이 되지 않는다. 대출 기간이 끝나고 재갱신할때 그때 적용이 되기 때문에 매월 내는 대출금을 줄이고자 매년 lump sum을 갚는건 목돈이 아깝지만 대출금을 빨리 갚아 버리고 싶다면 좋은 방법이다.  대출 기간이 3년이라면 밴쿠버 첫 주택 구매하기 시리즈 첫글에 나온 예산대로 48만불 대출금으로 계산한다면 15% 매년 7만 2천불의 돈을 추가로 갚을 수 있다. 이렇게 3년 매년 낸다면 21만 6천불 그럼 3년 후에는 한 20만불 정도의 대출만 남아어서 이자 재갱신을 할때 상환기간이나 매월 내는 대출금이 확 줄어든다.